Portal Informasi STAN Nomor 1

Keyword 1

Keyword 2

prodip-stan.info

Portal Informasi STAN Nomor 1

Data Pasar

Posted on | December 29, 2011 | No Comments

DATA PASAR

Pendekatan perbandingan data pasar didasarkan pada tiga asumsi, yaitu :

  1. Sering terjadi transaksi  atas properti yang sejenis dan sebanding dengan properti yang akan dinilai.
  2. Pembeli maupun penjual cukup pengetahuannya terhadap properti yang akan dinilai tersebut serta kondisi pasar.
  3. Properti yang akan dinilai tersebut mempunyai harga yang konstan di pasaran untuk jangka waktu yang cukup panjang.

 

Pada waktu penerapan pendekatan perbandingan data pasar untuk kebutuhan penilaian, diperlukan analisa harga dan pasar dari properti yang sebanding. Faktor-faktor yang mempengaruhi analisa harga dan pasar diantaranya adalah :

 

 

  1. Penggunaan

Penggunaan adalah faktor penentu nilai yang bersifat mendasar, karena nilai pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal. Jenis penggunaan properti dapat dibedakan sebagai berikut :

 

  1. Penggunaan yang sah menurut hukum (legal) : apakah suatu penggunaan sudah memperoleh ijin resmi.
  2. Penggunaan yang tepat : apakah secara fisik penggunaan tersebut tepat untuk lokasi atau properti yang dimaksud, dalam arti ukuran, bentuk, dan lain sebagainya.
  3. Penggunaan yang cocok/sesuai : apakah fasilitas-fasilitas penunjang yang diperlukan (seperti peralatan, jalan masuk, penggunaan-penggunaan yang terkait) sudah tersedia.
  4. Penggunaan yang layak (feasible use) : apakah penggunaan seperti itu akan memberikan keuntungan.
  5. Penggunaan yang optimal : penggunaan yang manakah yang paling menguntungkan dari sekian banyak alternatif pilihan yang tersedia pada saat keputusan dibuat.

 

Jadi dalam mencari properti pembanding, selain dicari bentuk fisiknya yang mendekati kesamaan, harus juga dilihat kesamaan maupun perbedaan dari penggunaannya, karena secara umum tidak ada dua properti yang persis sama, oleh sebab itu untuk membuat perbandingan diperlukan analisis dan kajian penelitian tersendiri yang menuntut analisa spesifik.

 

  1. Lokasi

Faktor kondisi dari masing-masing lokasi properti yang akan dinilai maupun properti pembanding, sangat mempengaruhi penentuan harga pasar suatu properti, karena penggunaan yang sesuai dan menguntungkan dari properti tergantung pada lokasi serta lingkungan tempat properti itu berada, termasuk fasilitas-fasilitas penunjang yang ditempatkan pada lokasi yang baik dan sesuai, oleh karena itu jasa-jasa yang mungkin dihasilkan baik berupa kenyamanan maupun penghasilan dari properti yang bersangkutan akan terus menerus mengalami perubahan sejalan dengan perubahan-perubahan yang dialami oleh lingkungannya itu. Maka dari itu stabilitas lingkungan adalah faktor utama yang harus dianalisa pada saat mengadakan evaluasi lokasi.

 

 

  1. Kondisi Pasar Properti

Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang tersedia pada suatu lokasi yang tetap, maka dianggap penting untuk memahami kekuatan-kekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari properti tersebut. Identifikasi, analisa serta evaluasi fakta dan kecenderungan yang terdapat dalam pasar properti yang mempengaruhi nilai properti yang bersangkutan adalah bagian dari analisis pasar dan lingkungan. Pasar khusus properti yang perlu mendapat perhatian oleh Penilai adalah pasar penjualan dan sewa serta pasar hipotek. Struktur dan fungsi yang dijalankannya serta karakteristik khusus dari pasar-pasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar untuk selanjutnya para Penilai dapat melaksanakan analisis pasar (lokasi dan lingkungan) dalam setiap tugasnya, kemudian perilaku pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik atau peminjam dan yang meminjamkan dapat dikenali dan diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.

 

 

 

METODE BIAYA

Metode Indeks (Index method)

Bagian pembiayaan (cost service) seringkali menyediakan informasi trend indeks biaya. Indeks biaya digunakan untuk mengkonversi biaya historis yang diketahui ke dalam estimasi biaya terkini. Daftar biaya manual didasarkan pada tahun dan pengganda regional (regional multiplier) tetapi penilai seharusnya mengetahui biaya terkini yang lebih akurat daripada data historis yang disesuaikan dengan indeks biaya.

 

 

Contoh: Sebuah bangunan kantor dibangun dan selesai pada Januari 1980 dengan biaya Rp.500.000.000. Karena tanggal penilaian adalah Januari 1986, penilai melihat daftar indeks untuk Januari 1986 adalah 1004,3 dan untuk Januari 1980 adalah 753,9. Untuk membawa biaya historis yang telah diketahui tersebut kepada tanggal penilaian, perlu dibuat rasio antara indeks biaya saat ini dengan indeks biaya historis dan dikalikan dengan biaya historis.

 

Metode Unit Perbandingan

Diterapkan untuk menurunkan estimasi biaya dalam satuan mata uang (Rupiah atau Dolar) per unit luas atau volume. Metode ini didasarkan atas biaya yang diketahui dari struktur bangunan serupa yang dilakukan penyesuaian terhadap perbedaan waktu dan fisik.

 

Metode Unit Terpasang/Pemisahan Biaya (Unit in Place/Segregated Cost Method)

Menggunakan unit-unit biaya berbagai komponen bangunan yang terpasang dan mungkin menggunakan ukuran linier, luas atau volume. Estimasi biaya unit terpasang didasarkan atas standar biaya bagi komponen struktur bangunan yang terpasang. Merinci biaya bangunan ke dalam biaya-biaya dari bagian yang menjadi komponennya.

 

Metode Survei Kuantitas (Quatity Survey Method)

Merupakan metode paling komprehensif dan akurat dalam mengestimasi biaya bangunan serta replika dari penawaran para kontraktor. Penilai menghitung semua biaya material bangunan dalam hal kuantitas dan kualitas serta semua tenaga kerja yang diperlukan. Estimasi ini menggunakan perhitungan biaya unit dan biaya total termasuk estimasi keuntungan pemilik/pengembang keatas biaya langsung dan tak langsung. Terkait dengan keahlian, waktu dan biaya yang dikeluarkan untuk menyediakan rincian survei kuantitas  yang lengkap, maka aplikasi metode ini terbatas.

 

Biaya Reproduksi adalah estimasi biaya untuk membangun, pada harga yang berlaku saat ini, dari replika bangunan yang dinilai dengan menggunakan material yang sama, standar konstruksi sama dan kualitas pekerja sama serta dengan mempertimbangkan semua kekurangan/kelebihan dan tingkat keusangan dari properti subyek.

Biaya Pengganti adalah estimasi biaya untuk membangun, pada harga yang berlaku saat ini, sebuah bangunan pengganti dengan kegunaan, ukuran dan disain yang sama dengan bangunan subyek dan menggunakan material, standar dana tata letak sekarang.  Kegunaan biaya pengganti adalah untuk mengeliminir keperluan berbagai bentuk keusangan fungsi tetapi keusangan fisik dan eksternalitas tetap ada. Keputusan untuk menggunakan biaya reproduksi/pengganti sering terkait erat dengan tujuan penilaian.

 

Beberapa istilah penting dalam penyusutan:

  1. Penyusutan (depreciation) adalah any loss in value from original construction cost. An effect caused by deterioration and/or obsolescence. Deterioration ….. is evidenced by wear and tear, decay, dry rot, crack, encrustation or structural defects. Obsolescence is divisible into two part, functional and economic.
  2. Penyusutan buku (book depreciation) adalah istilah akuntansi merujuk pada jumlah modal yang dimiliki kembali (recapture) dan dikeluarkan dari catatan pembukuan pemilik. Pada umumnya adalah jumlah yang oleh pemilik dapat disediakan untuk membayar penggantian aset berdasarkan peraturan pajak.
  3. Umur ekonomis adalah periode waktu yang diantisipasi memberi kegunaan yang menguntungkan atau memberi konstribusi kepada nilai tanah.
  4. Umur fisik adalah periode dari saat bangunan dibangun sampai secara fisik tidak layak digunakan. Umur ekonomi seringkali lebih kecil dari umur fisik karena suatu bangunan tidak bisa memberi kegunaan ekonomis secara penuh.
  5. Umur efektif adalah gambaran umur struktur yang sesuai dengan kondisi dan utilitasnya pada saat penilaian.
  6. Sisa umur ekonomis adalah jumlah sisa tahun dari sisa umur ekonomis bangunan pada tanggal penilaian.
  7. Umur aktual (kronologis) adalah umur yang menggambarkan kenyataan bangunan yang sebenarnya yaitu lamanya bangunan tersebut ditempati sejak bangunan didirikan. Umur efektif bisa lebih besar/kecil dari pada umur aktual, hal ini tergantung pada tingkat perawatan, pemodelan kembali dan renovasi.

 

 

PENDEKATAN PENDAPATAN

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan mengestimasi potensi nilai pendapatan yang akan atau dihasilkan oleh suatu properti berdasarkan analisa terhadap pendapatan beberapa tahun sebelumnya serta analisa terhadap pendapatan data pembanding yang serupa. Pendekatan pendapatan didasarkan pada pemikiran bahwa fungsi dari nilai properti  adalah pendapatan yang dihasilkan. Jadi dalam penilaian  properti berdasarkan metode Pendekatan Pendapatan perlunya mengestimasi nilai pendapatan yang dihasilkan oleh suatu properti.

 

A. Metode Kapitalisasi langsung (Direct Capitalization Methode)

 

Yaitu metode yang digunakan untuk mengkonversi rata-rata pendapatan tahunan estimasi (single year’s income) menjadi nilai indikasi, dengan 1 (satu) dari 2 (dua) cara :

a. Membagi estimasi pendapatan operasi bersih (NOI) dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate) yang wajar sebagai berikut :

Nilai = NOI / Ro

 

Dimana Ro adalah Overall Capitalization Rate.

 

b. Mengkalikan estimasi pendapatan bersih (NOI) dengan faktor (factor) atau pengganda pendapatan (income multiplier) yang wajar, sebagai berikut :

nilai = NOI x F

Dimana F adalah Factor atau Income Multiplier yang menunjukkan penggandaan NOI yaitu F = Nilai / NOI .

  1. Kelemahan metode ini, tingkat kapitalisasi dan pengganda pendapatan yang diperoleh dari harga jual properti pembanding hanya menunjukkan rasio pendapatan terhadap nilai tahun pertama (pada tahun transaksi), dan tidak mencerminkan profitabilitas.

 

B. Metode Kapitalisasi Hasil / Yield (Yield Capitalization Methode) Atau Analisis Arus kas Terdiskon (Discounted Cash Flow)

 

Yaitu metode yang digunakan untuk mengkonversi proyeksi pendapatan ataupun arus kas tahunan yang diharapkan selama jangka waktu kepemilikan atas investasi properti yang tipikal (a typical investment holding period) termasuk arus kas saat pengembalia pemilikan investasi menjadi nilai  estimasi dengan mendiskon arus kas estimasi dengan tingkat pendiskon (discount rate) tertentu yang mencerminkan tingkat pengembalian (rate of return) yang diharapkan investor atas investasi yang tipikal menjadi nilai indikasi, dengan 1 dari 2 cara :

  1. Membagi estimasi pendapatan operasi bersih (NOI) dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate), seperti berikut :

Nilai = NOI / Ro

Dimana Ro adalah Overall Capitalization Rate

 

  1. Mengkalikan estimasi pendapatan operasi bersih (NOI) dengan faktor  (factor) atau pengganda pendapatan (income multiplier) yang wajar, seperti berikut :

 

Nilai = NOI x F

 

Dimana  F adalah factor atau Income Multiplier yang menunjukkan penggandaan NOI yaitu F = Nilai / NOI

 

Direct Capitalization vs. Yield Capitalization

–          Nilai estimasi yang dihasilkan oleh dua metode kapitalisasi cenderung berbeda, karena pasar tidak sempurna yang mengakibatkan informasi menjadi bias.

–          Metode Kapitalisasi lebih reliable apabila jumlah informasi properti pembanding akurat dan mencukupi terutama untuk mamprediksi harapan pendapatan (expected income).

–          Jika informasi tidak akurat dan kurang mencukupi, metode yield capitalization lebih reliable, karena penilai manpu menganalisis yield rate berdasarkan rate of return yang diharapkan oleh investor atas investasi yang memiliki resiko hampir sama.

"

Comments

Leave a Reply





'